Top 10 des raisons pour lesquelles les couples divorcent
Actualités Rencontre

Pourquoi avez-vous besoin d’une assurance titres?

Si vous avez déjà acheté une maison par l’intermédiaire d’un agent immobilier et avec une hypothèque, alors vous avez vu un compromis de titre. Il s’agit d’un « certificat de santé » d’une compagnie d’assurance titres, vous informant du propriétaire de la propriété que vous achetez et de tout privilège, hypothèque ou privilège sur la propriété. Il est essentiel que vous obteniez un nantissement de titre et une assurance titres.

Un contrat de vente typique exige du vendeur qu’il fournisse à l’acheteur un acte de « garantie ». Le mot « garantie » signifie que le vendeur garantit à l’acheteur qu’il est propriétaire du bien, qu’il se compose de la description légale énoncée dans le gage de propriété, et que les privilèges, privilèges et hypothèques auront été réglés à l’heure de clôture afin que la propriété est transférée sans aucun bagage. En revanche, si le contrat de vente a été signé par une seule personne mais que l’engagement de titre indique qu’il y a deux propriétaires du bien, tous deux doivent signer les documents de clôture pour que la vente soit consommée. Si la propriété appartient à une succession (parce que le propriétaire est décédé), le représentant personnel devra peut-être obtenir une ordonnance du tribunal pour obtenir l’autorité de signer un acte au nom de la succession. Si la propriété appartient à une société, la majorité des actionnaires doit consentir à la vente par le biais d’une résolution d’entreprise pour que la vente soit effective.

Lorsqu’il n’y a pas d’assurance titres pour garantir la description légale, le propriétaire légal et l’absence de charges à la clôture, l’acheteur obtient généralement un simple acte de « réclamation de cession ». Cela signifie de loin « l’acheteur prend garde ». L’acheteur peut ensuite avoir une réclamation pour fraude contre le vendeur, mais cela signifie une action en justice et des difficultés potentielles à obtenir un jugement. Si, par contre, vous avez une assurance titres et constatez que la description légale était incorrecte, que le vendeur n’avait pas le droit de vendre la propriété et/ou que les privilèges ou autres privilèges n’ont pas été divulgués ou annulés, vous pouvez déposer une réclamation d’assurance et, j’espère que cela rapportera presque immédiatement.

Lorsque vous achetez une propriété, surtout si elle a été saisie ou si vous l’achetez dans le cadre d’une « vente à découvert », assurez-vous d’obtenir un engagement d’assurance titres. Le compromis fournit des conseils sur ce qu’il faut faire pour supprimer les privilèges, les privilèges et les hypothèques du dossier public. Cependant, l’engagement peut « expirer ». Il y a une date, généralement en haut, qui indique la dernière date à laquelle le titre de propriété a été vérifié. Vous pouvez demander que l’engagement de titre soit « mis à jour » à la date de la vente. Sinon, et vous acceptez un engagement avec une date d’expiration, vous ne pourrez peut-être pas vous plaindre si l’IRS a déposé un privilège sur la propriété la veille de la vente et que la société de titre ne l’a pas découvert. Étant donné que les compagnies d’assurance titres sont connectées au bureau du registraire des actes de nos jours, ce n’est pas un fardeau pour elles de faire une vérification de dernière minute.

En dernier lieu, lorsque le bien a été repris, il y a une « période de rachat » (généralement six mois) après la vente par huissier pendant laquelle le propriétaire peut « racheter » le bien. Pour racheter, le propriétaire doit se présenter au bureau de l’officier de l’état civil avec un chèque de banque du montant payé lors de la vente par huissier plus les intérêts courus depuis la vente. Si le propriétaire parvient à vendre la propriété pendant cette période de rachat, cela peut produire suffisamment d’argent pour racheter la propriété. Le problème est que si la propriété est rachetée, toutes les hypothèques ou privilèges qui ont été enregistrés après l’enregistrement de l’hypothèque saisie sont rétablis et restent liés à la propriété.

Par exemple, supposons ce qui suit :

Le 5 janvier 2008, Bank of America a enregistré un prêt immobilier de 100 000 $ au propriétaire.
Le 9 septembre 2009, Quicken Loans a enregistré une ligne de fonds propres garantie de 50 000 $.
Le 2 mars 2010, l’IRS a déposé un privilège de 100 000 $.

Si (a) Bank of America a saisi le prêt immobilier de 100 000 $ ; (b) Bank of America « offrit » 100 000 $ lors de la vente du shérif (puis proposa d’annuler l’hypothèque en échange de la propriété); et (c) le propriétaire n’a pas racheté la propriété, le prêt Quicken Loans subséquent et le privilège IRS expireront. Bank of America sera le propriétaire absolu de la propriété.

Si, d’autre part, a) Bank of America a saisi le prêt immobilier de 100 000 $ ; (b) Bank of America « offrit » 100 000 $ lors de la vente du shérif (puis proposa d’annuler l’hypothèque en échange de la propriété); et c) le propriétaire a racheté le bien ; puis le prêt Quicken Loans subséquent et le privilège IRS restent un privilège contre la propriété. Si quelqu’un a acheté la propriété pendant la période de rachat, même dans une vente à découvert, cette personne aurait payé au propriétaire quelque chose pour acheter la propriété, mais aurait en fait acheté la propriété toujours soumise à la ligne de garantie et de privilège de 50 000 $ de l’IRS de 100K$. . Seule la forclusion totale de la période de rachat éteint les privilèges, hypothèques et privilèges ultérieurs, à moins que ces prêteurs ou privilèges ultérieurs acceptent de libérer votre intérêt dans la propriété. Si vous traitez toujours avec le propriétaire d’un bien saisi, le bien est certainement encore en période de rachat et donc VOUS DEVEZ FAIRE ATTENTION !

Il est impératif que les acheteurs de biens immobiliers obtiennent une assurance titres et la sagesse d’une bonne compagnie d’assurance titres. Comme on dit : « Si c’est trop beau pour être vrai, ce n’est probablement pas vrai. Alors que dans la plupart des transactions immobilières, le vendeur paie l’assurance titres, rien n’empêche l’acheteur d’obtenir lui-même une assurance titres. Au minimum, un acheteur doit obtenir une recherche de titre pour la propriété (en vigueur à la date de vente) avant tout achat.